FAQ

Notre mission

Livsty dépoussière le viager pour en faire le premier partenaire des Séniors à la recherche de financement. L’ambition est de transformer le viager en une solution d’avenir, simple, ouverte à tous et solidaire. Sa plateforme innovante permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier viager en diversifiant leur risque. Livsty, c’est renforcer le lien intergénérationnel et permettre à chacun, à son niveau, d’aider des Séniors.

Qu'est-ce que Livsty ?

Livsty est une plateforme web permettant à des particuliers d’investir dans des biens immobiliers en viager sans rente. Sa particularité réside dans la possibilité pour ces investisseurs de mutualiser leurs risques en prenant part à de multiples projets à hauteur de leurs moyens.

FAQ Investisseur

Les propriétés mises en vente sur Livsty

Comment sont sélectionnés les projets disponibles sur la plateforme ?

Chaque propriété présentée sur Livsty a été choisie et évaluée par des professionnels de l’immobilier. Livsty travaille attentivement à l’évaluation de la valeur du droit d’occupation ainsi que des perspectives de revalorisation du bien. L’objectif est de proposer aux investisseurs les meilleurs couples risques-rendement possibles.

Pourquoi les biens sont-ils vendus avec une décote par rapport à leur valeur de marché ?

Lors d’un achat immobilier en viager occupé, l’investisseur est propriétaire du bien mais le vendeur peut l’occuper ad vitam. Le prix d’acquisition du bien occupé correspond donc à une estimation du prix du bien vide (suite à une inspection du bien et des pratiques habituelles de marché) à laquelle est retranchée la valeur du droit d’occupation (dépendant de l’âge, du sexe, de l’état de santé de l’habitant, etc). Cette estimation pourra être soutenue par une évaluation commandée par Livsty à des tiers. En étant attentif à l’évaluation de la décote, nous garantissons un rendement juste à l’investisseur.

Investir en pratique

Comment sont structurés les investissements ?

Afin d’organiser au mieux l’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs investisseurs, chaque projet présenté sur Livsty est détenu par une Société Civile Immobilière (« SCI ») dédiée, enregistrée au registre du commerce et des sociétés de France. Chaque investisseur y détient un nombre de parts sociales au prorata du montant investi et ne participe ainsi qu’au financement du projet choisi.

Comment se déroule la mise à disposition d’une nouvelle opportunité ? Qu’est-ce que la précommande ?

Ces fonctionnalités seront disponibles plus tard sur la plateforme.

Quel est l’investissement minimum ? Y’a-t-il un investissement maximum ?

L’investissement minimal correspond à une part sociale d’une SCI, soit 1 000€.

L’investissement maximal par projet correspond à 20% des parts de la SCI. Ce plafond permet de protéger l’ensemble des investisseurs. Il est en revanche possible d'investir dans autant de projets que vous le désirez.

Est-il possible d’investir dans des projets déjà en cours ?

Un marché secondaire administré par Livsty existe et sera bientôt disponible sur la plateforme. Il permet aux investisseurs qui le souhaitent d’acheter des parts d’un projet qu’un autre investisseur souhaite vendre. Le prix de ces parts est fixé par le revendeur. Par ailleurs, Livsty s’engage à fournir toutes les informations nécessaires au vendeur ainsi qu’aux potentiels acheteurs pour évaluer la valeur des parts concernées. La revente de parts est soumise à la procédure d’agrément prévue dans les statuts de chaque SCI, ainsi qu’aux obligations communes à tout transfert de parts sociales (droit d’enregistrement à la charge de l’acheteur). Si elle est sollicité pour la revente de ces parts, Livsty pourra percevoir une commission sur la transaction.

Qui s’occupe du suivi de chaque projet ?

Livsty, c’est une solution clé-en-main, aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Dans ce cadre, Livsty s’engage à s’occuper du suivi de chaque projet dans son intégralité et notamment à travers la relation avec l’occupant, le contact avec la copropriété, et la gestion des tâches administratives qui incombent habituellement au propriétaire. L’objectif est d’amener simplicité et accessibilité aux vendeurs en viager pour leur permettre de profiter au mieux de leurs années de retraite.

Quels sont les risques auxquels je m’expose ?

Les projets d’investissement disponibles sur la plateforme Livsty présentent, comme tout placement, des risques. Il est important pour l’investisseur de bien comprendre et connaître ces risques afin d’être sûr de choisir une solution adaptée pour son épargne. L’investissement immobilier sur Livsty n’implique pas un retour sur investissement grâce à des revenus réguliers (coupon, intérêts, dividendes, etc) mais grâce à une revalorisation du capital investi à la revente du bien.

Livsty donne des indications sur la durée d’investissement et sur la valorisation du bien, mais comme tout placement immobilier, l’investissement sur un projet Livsty est soumis aux variations du marché immobilier. L’investisseur n’a par ailleurs aucune garantie sur la durée effective du projet, ni sur la liquidité du bien au moment de sa revente. Les possibilités de diversification proposées par Livsty ont pour but de réduire l’exposition de l’investisseur à tous ces risques.

L’environnement réglementaire et fiscal peut évoluer pendant la phase d’immobilisation ce qui peut avoir des effets bénéfiques ou non sur l’investissement.

Plus de détails sur la page dédiée aux risques : https://www.livsty.fr/risks

Frais et revenus

Quel est le prix total pour l’acheteur d’un investissement Livsty ?

Le prix total d’un investissement sur la plateforme Livsty est composé de trois éléments : Le prix d’achat du bien (frais de mutation, de notaire et des diagnostics inclus), les provisions estimées nécessaires pour la durée de vie de l’investissement, et les frais liés à la rémunération de Livsty :

  • Le prix d’achat du bien comprend, comme pour tout investissement immobilier : la valorisation du bien, les frais de mutation, les honoraires de notaires et d’éventuels frais de diagnostics.
  • Les provisions constituent un montant réservé à l’entretien du projet tout au long de sa durée de vie.
  • Les frais propres à la rémunération de Livsty s’élèvent à 5% de la valeur du projet (arrondis au centime supérieur) et ne sont appliqués qu’au moment où les fonds sont investis, que ce soit sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Ces frais ne sont pas récurrents et aucun frais ne s’appliquera aux investisseurs au moment de la revente de leur investissement.

Chaque investisseur contribue à ces trois postes de dépenses proportionnellement à son engagement dans le projet.

L’investissement produit-il des revenus pendant sa durée de vie ?

Les investissements engagés sur la plateforme Livsty ne produisent pas de dividendes ou de revenus réguliers et ne sont donc pas imposés au cours du projet.

La plus value de l’investisseur correspond à la revalorisation de ses parts et ne sera effectif qu’à la revente du bien immobilier correspondant.

Peut-on me demander de réinjecter de l’argent dans un projet en cours dans lequel j’ai investi ?

Les provisions rassemblées lors de l’investissement ont pour but de couvrir au mieux les frais futurs liés à l’entretien potentiel du bien et une assurance du bien permettra de couvrir les éventuels coûts liés à une catastrophe. Cependant, il est possible qu’un coût inattendu et non couvert par les assurances apparaisse ou se révèle plus élevé qu’initialement provisionné. Dans ce cas, Livsty se réserve le droit de financer la dépense ou de souscrire à un emprunt garanti par la propriété pour la financer. Cet emprunt sera remboursé à la libération du bien et pourrait avoir une incidence sur les rendements des investisseurs. Dans un tel scénario, Livsty s’engage à communiquer aux investisseurs toutes les informations nécessaires de manière claire, juste et transparente, et ceux-ci seraient consultés afin de prendre la meilleure décision.

Sortie, retour sur investissement et fiscalité

Quelles sont les modalités de revente du bien à sa libération ?

Aussitôt Livsty informé de la libération d’un bien de son occupation, la procédure de vente du bien est engagée. Il est par conséquent impossible pour les investisseurs de revendre leurs parts sur le marché secondaire.

La procédure de vente se déroule ainsi :

  • La propriété est vidée, inspectée et valorisée selon les méthodes usuelles, en prenant en compte de nombreux facteurs parmi lesquels figurent les transactions récentes sur le marché et l’état du bien.
  • L’annonce de vente est ensuite rendue publique et l’ensemble du processus de vente est administré par Livsty, qui agit dans l’intérêt des investisseurs pour maximiser leur retour sur investissement.
  • Une fois la vente conclue, le produit de cette vente est distribué à tous les investisseurs du projet au prorata du nombre de parts. A noter que certains coûts tiers (frais légaux par exemples) ou certains événements intervenu pendant la durée de vie de la SCI (contraction d’un emprunt ou paiement d’impôts) peuvent réduire le produit distribuable aux investisseurs. Une commission de 3% du prix de vente, à la charge de l’acquéreur, est prélevée par Livsty.

Livsty s’engage à tout mettre en œuvre pour minimiser le délai nécessaire à la vente mais ne peut fournir aucune garantie quant à sa durée effective. Celle-ci est habituellement de 3 à 4 mois.

Est-il possible de revendre mes parts pendant la durée de vie du projet ?

Un marché secondaire administré par Livsty existe et sera bientôt disponible sur la plateforme. Il permet aux investisseurs qui le souhaitent d’acheter des parts d’un projet qu’un autre investisseur souhaite vendre. Le prix de ces parts est fixé par le revendeur. Par ailleurs, Livsty s’engage à fournir toutes les informations nécessaires au vendeur ainsi qu’aux potentiels acheteurs pour évaluer la valeur des parts concernées. La revente de parts est soumise à la procédure d’agrément prévue dans les statuts de chaque SCI, ainsi qu’aux obligations communes à tout transfert de parts sociales (droit d’enregistrement à la charge de l’acheteur).

Quelle est la fiscalité applicable à un investissement Livsty ?

D’un point de vue fiscal, une plus-value est réalisée lorsque la différence entre la valeur de marché du bien à la revente et sa valeur de marché au moment de l’achat (non-décotée de la valeur d’occupation) est positive. Cette plus-value est soumise aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu.

En matière de prélèvements sociaux, la plus-value réalisée bénéficie d’un abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année, et en est totalement exonérée après 31 ans de détention. En matière d’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée bénéficie également d'un abattement pour chaque année de détention. L’exonération est totalement acquise après 23 ans.

La SCI s’acquitte directement des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu dû au prorata des parts des associés. L’impôt acquitté par la société est libératoire de l’impôt sur le revenu pour les associés, qui doivent néanmoins reporter la plus-value nette imposable au prorata de leurs parts sur leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Modalités et éligibilité d’investissement

Qui peut investir dans un bien en viager Livsty ?

L’investissement dans un bien en viager via la plateforme Livsty est ouvert à toute personne physique (ou morale, voir section suivante) disposant d’un profil pleinement renseigné et vérifié sur la plateforme.

Une personne morale peut-elle investir ?

Une personne morale peut participer aux projets présentés sur Livsty. Dans ce cas une procédure spécifique aux sociétés devra être respectée et sera menée en direct avec nos équipes.

Je ne suis pas résident français, puis-je quand même investir dans Livsty ?

Toute personne physique ou morale a le droit d’investir sur la plateforme Livsty sauf cas particuliers cités ci-après, mais il appartient à chaque investisseur de vérifier qu’il ne tombe pas sous le coup de contre-indication spécifiques à sa nationalité.

Les investissements engagés par des personnes domiciliées dans les pays suivants ne seront pas accepté sur la plateforme Livsty : Andorre, Anguilla, Antigua-et-Barbuda, Bahamas, Barbade, Belize, Bermudes, Îles Vierges Britanniques, Brunei, Iles Cayman, Iles Cook, Grenade, Guernesey, Hong Kong, Liberia, Liechtenstein, Maldives, Iles Marshall, Ile Maurice, Monaco, Montserrat, Nauru, Niue, Panama, Saint Kitts et Nevis, Saint Vincent et les Grenadines, Seychelles, Turks et Caicos, Îles Vierges Américaines, Vanuatu.

Par ailleurs ne seront pas non plus acceptées les offres d’investissements provenant de personnes ayant le statut de contribuable américain (ou “US Person”).

Pourquoi les identités sont elles vérifiées à l’inscription ?

Chaque inscription sur Livsty est soumise à une vérification d’identité par les équipes de Livsty, par voie électronique ou via l’envoi de documents pouvant attester de votre identité. Cette vérification est exigée par les autorités compétentes et doit être appliquée à tous les clients de la plateforme.

Pourquoi les comptes bancaires sont ils vérifiés?

Livsty est légalement contraint de vérifier les comptes bancaires par mise en œuvre des obligations relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Quels documents légaux sont fournis lorsque j’investis ?

Pour chaque investissement, chaque investisseur aura en sa possession sa promesse d’investissement et les statuts de la SCI.

FAQ Vendeur

Vendre son bien en pratique

Qui se charge d’évaluer mon bien ?

Chaque propriété est inspectée et évaluée par Livsty conformément aux pratiques de marché et avec l’aide, si nécessaires, d’autres professionnels de l’immobilier.

Vais-je devoir organiser des visites pour les potentiels acheteurs ?

Livsty est votre unique point de contact dans la vente de votre bien. Mise à part la visite d’inspection et d’évaluation de Livsty, vous n’aurez aucune autre visite à organiser.

Comment est calculé le prix de vente de mon bien ?

Le prix de vente est calculé sur la base de la valeur du bien vide (conformément aux pratiques de marché) à laquelle est retranchée la valeur d’occupation (dépendant de l’âge, du sexe, de l’état de santé de l’habitant, etc). En étant attentifs à l’évaluation de la valeur d’occupation, nous garantissons un prix d’achat juste au vendeur.

En combien de temps puis-je obtenir une proposition de vente ?

Une fois l’accord passé entre Livsty et le vendeur concernant la vente du bien, Livsty s’accorde un délai de 60 jours pour financer l’offre.

A quel moment mon bien sera-t-il revendu ?

Une fois votre bien vendu en viager via Livsty, vous conservez le droit de l’occuper ad vitam. Votre bien ne sera revendu qu’après sa libération, à votre décès ou départ en maison de retraite.

Frais et revenus

Qu’est-ce qu’un viager sans rente ?

Traditionnellement, un bien vendu en viager l’est en échange d’un capital versé à la vente (“le bouquet”) et d’une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. En pratique, le montant finalement perçu par le vendeur pour la vente de son bien dépend dans ce cas pour beaucoup de sa longévité. Le viager sans rente est un cas particulier dans lequel la totalité de la valeur du bien est libérée sous forme de bouquet lors de la conclusion de la vente. De cette façon, le patrimoine n’est pas aliéné, même en cas de décès précoce.

Quelle est la différence avec la vente en nue-propriété ?

Dans le cas d’un achat en nue-propriété, la durée pendant laquelle l’acheteur ne peut pas jouir du bien est prédéterminée (entre 15 et 20 ans). Une autre différence avec la vente en viager est que le vendeur peut occuper son bien mais aussi le louer, percevoir les loyers en assumant généralement les risques locatifs ainsi que l’ensemble des charges (taxe foncière, travaux…).

Puis-je recevoir une rente viagère ?

La vente de votre bien via Livsty se fait en viager sans rente. Cela signifie que la totalité du prix de vente est libérée sous forme de bouquet à la conclusion de la vente, et qu’aucune rente viagère n’est due. Vous êtes libre de disposer de ce capital comme vous l’entendez, et pouvez vous rapprocher d’un assureur pour convertir tout ou partie de ce capital en rente viagère.

A quel moment le capital m’est-il versé ?

Le capital vous est versé dans sa totalité dès la conclusion de la vente de votre bien.

Quels sont les frais applicables au vendeur lors de la transaction Livsty ?

Livsty ne prévoit aucun frais qui soient appliqués au vendeur. Tous les frais liés à la vente de son bien en viager sans rente sont supportés par l’acheteur tandis que le capital du vendeur reste intact.

Que se passe-t-il si Livsty vient à disparaître ou se trouve en difficultés financières ?

Les acheteurs de votre bien s’en portent acquéreur par le biais d’une SCI dédiée, ségréguée du bilan de Livsty. En outre, l’intégralité de votre capital vous est versé à la vente de votre bien. En aucune manière les éventuelles difficultés rencontrées par Livsty ou les acheteurs de votre bien ne pourraient vous affecter.

Quelles sont les obligations du vendeur en termes de maintenance, entretien et mise aux normes ?

La répartition des charges liées à la maintenance, à l’entretien et à la mise aux normes du bien est définie par le contrat de viager signé entre les deux parties. Sauf s’il est explicitement stipulé le contraire dans ledit contrat, les charges liées à la seule occupation du bien par le vendeur en viager incombent au vendeur, tandis que toutes les autres charges comme les charges de copropriété ou de mise aux normes incombent à l’acheteur.

Fiscalité et succession

Comment serai-je imposé sur le capital versé ?

Le bouquet est exonéré d’impôt sur les plus-values dès lors qu’il s’agit de votre résidence principale, comme lors d’une vente classique.

Le bien vendu en viager sort-il de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

La valeur d’occupation du bien vendu reste partie intégrante de votre patrimoine, et en tant que tel ne sort pas de l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière si vous en êtes redevable.

En cas de vente, suis-je toujours redevable des impôts locaux ?

Comme lors d’une vente en viager normale, le vendeur reste redevable de l’éventuelle taxe d’habitation due pour son logement. En revanche, la taxe foncière est due par l’acheteur.

Quelles sont les avantages d’une vente en viager sans rente pour ma succession ?

Dans le cas d’une vente en viager sans rente, l’intégralité de la valeur de votre bien (décotée de la valeur d’occupation) vous est versée sous forme de bouquet lors de la conclusion de la vente. Ainsi, le capital n’est pas aliéné, et le montant que vous recevez est indépendant de la date de libération du bien. Vous êtes donc libre de disposer de ce capital comme vous l’entendez, y compris en le transmettant à vos descendants.

Livsty n’a pas vocation à proposer des prestations de conseil patrimonial ou fiscal et vous recommande de vous rapprocher de votre notaire pour tout besoin.