Les SCPI, placement miracle pour l’investisseur immobilier ?

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En ce début d’année 2019, le paysage de l’épargne est morose. Dans un contexte de taux bas qui se prolonge, où le placement préféré des français, le fonds euro d’assurance-vie, a encore déçu avec un rendement moyen attendu autour de 1,60%, et où le retour de la volatilité et le retournement de la bourse fin 2018 a découragé beaucoup d’épargnants des marchés actions, un placement fait couler beaucoup d’encre. Il se résume en quatre lettres : SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier.

Les SCPI affichent une santé insolente, avec une collecte nette de 5,1 milliards d’euros. Il faut dire que celles-ci semblent offrir le meilleur des deux mondes : un rendement attractif, avec des distributions en 2018 s’élevant à 4,35% et une revalorisation moyenne des parts de 0,70%, et un risque maîtrisé, avec des rendements relativement stables dans le temps. En ajoutant à cela le fait qu’il s’agit d’un placement immobilier, et vous avez la recette parfaite pour séduire l’épargnant français. Mais est-ce vraiment le placement miracle comme on le présente en ce moment ? Comment un investissement en viager Livsty se compare à un investissement en SCPI ?


D’abord, il faut bien comprendre ce qu’est une SCPI. Ce placement consiste à confier son épargne à un gérant chargé d’acquérir et de gérer un parc immobilier pour le compte de ses investisseurs, qui en perçoivent les loyers, minorés des frais de gestion. Ce placement peut être souscrit en direct, souvent via sa banque ou un courtier spécialisé, et parfois en utilisant le levier du crédit, ce qui permet de constituer un patrimoine immobilier générateur de rente avec un effort d’épargne limité. Le ticket d’entrée est assez élevé et la liquidité est assez limitée, la revente des parts pouvant prendre du temps. Il peut aussi être souscrit via une assurance-vie, avec des tickets d’entrées inférieurs et une liquidité assurée par l’assureur. Dans ce cas, le placement bénéficie de la fiscalité de l’assurance-vie (les loyers versés ne sont pas imposés avant qu’ils soient sortis de l’enveloppe), mais il n’est pas possible d’investir à crédit, sauf crédit à la consommation, et seule une partie des loyers est typiquement reversée à l’épargnant.

Dans les deux cas, les frais liés à la souscription de ces produits sont relativement élevés et ne sont amortis qu’après plusieurs années de détention. Il s’agit donc résolument d’un placement de long terme. En somme, un investissement en SCPI se comporte comme un investissement immobilier locatif, les tracas de la gestion locative en moins, et la diversification (géographique entre Paris, Île-de-France, Province et même étranger, et par type de biens entre bureaux, commerces, résidentiel, hôtellerie) en plus.

Cependant, tout n’est pas rose au pays des SCPI. Si l’évolution à la hausse des prix de l’immobilier depuis 20 ans explique la bonne tenue de ce placement ces dernières années, cela ne veut pas dire qu’une SCPI n’est pas risquée. La crise immobilière des années 1990 par exemple a été particulièrement violente pour les SCPI avec des décotes pouvant atteindre 30%. Pour un épargnant ayant investi à crédit, la perte n’en est que plus dure. De plus, à l’inverse des foncières cotées (SIIC), les SCPI ne sont justement pas cotées en bourse, ce qui a deux inconvénients majeurs : les parts peuvent être illiquides et difficiles à vendre, à plus forte raison en période de crise, et la valeur des parts peut être en décalage avec celle des actifs sous-jacents, avec des mauvaises surprises à la clé. Par ailleurs, si les SCPI affichent un rendement moyen de 4,35% en 2018, ce chiffre cache d’importantes disparités, entre les SCPI dites “patrimoniales”, peu risquées car disposant d’immeubles dans les meilleurs emplacements mais avec des rendements relativement faibles, et des SCPI à la politique d’investissement plus agressive, à la recherche de rendements élevés mais avec de plus forts risques de vacance et de moins-values en cas de retournement de marché. Beaucoup de SCPI dites patrimoniales affichent en fait des rendements supérieurs d’à peine 1% aux meilleurs fonds euros du marché, avec une plus faible liquidité et sans leur garantie en capital.

Comparons maintenant un investissement en SCPI à un investissement d’un montant similaire en parts de viager Livsty. D’abord, l’investissement en viager ne procure aucun revenu pendant la durée de vie du projet. Là où la SCPI est un produit visant à fournir une rente, l’investissement en viager Livsty produit ses fruits à la fin du projet, lorsque le bien est revendu. La différence entre ces deux modes de fonctionnement n’est pas anodine d’un point de vue fiscal, car qui dit revenus, dit imposition. Pour une personne fortement imposée (taux marginal à 30% et plus), le rendement net des SCPI peut être sévèrement amputé. Sur un investissement en viager, seule la plus-value à la revente est taxée, selon la fiscalité dégressive dans le temps des plus-values immobilières. De plus, le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value est celui de la pleine propriété, alors que l’investisseur n’aura déboursé que la valeur de la nue-propriété à l’achat. Il s’agit donc d’un placement très peu imposé ! Et puisqu’on parle d’impôts, il peut être utile de rappeler qu’un investissement en nue-propriété viagère, comme c’est le cas en investissant dans des parts de viager Livsty, est également avantageux du point de vue de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Concernant le risque encouru, si une SCPI peut disposer d’un parc immobilier assez vaste, facilitant la diversification, elle ne propose en revanche aucune protection contre la baisse des prix de l’immobilier. En cas de crise immobilière, les détenteurs de SCPI risquent un rendement plus faible dû aux baisses de loyers et aux vacances locatives, en plus d’une baisse du prix de leurs parts causée par la perte de valeur du parc locatif. Avec l’investissement en viager Livsty, la revalorisation mécanique du prix du bien liée à l’extinction d’usufruit constitue une formidable protection contre la baisse de l’immobilier. Sans compter que l’investisseur ne risque pas de vacance locative, puisque l’habitant n’est pas locataire, et a l’assurance que son bien sera bien entretenu par le vendeur qui continue à l’habiter. Le rendement n’est pas en reste : l’investissement en viager Livsty propose des rendements brut d’impôts de 5 à 6% en moyenne, ce qui se compare très favorablement à la moyenne des SCPI, et à plus forte raison une fois la fiscalité applicable déduite.

Enfin, le viager présente une dimension supplémentaire qui est absente de l’investissement en SCPI : il s’agit d’un investissement responsable, et favorisant la solidarité intergénérationnelle. Au-delà de l’investissement purement financier, il change de manière tangible la vie des seniors bénéficiaires pour leur permettre de vivre leurs projets pleinement.

En somme, si les SCPI constituent une solution alléchante pour investir dans l’immobilier de manière diversifiée et facile, il ne faut pas oublier qu’elles demeurent des placements risqués, peu liquides, et à la fiscalité peu clémente. Alors pourquoi ne pas regarder ailleurs dans le paysage de l’investissement immobilier pour votre prochain placement ?

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