Avantages point de vue acheteur

Le viager sans rente : quels avantages ?
Partie 1 : L’investisseur

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Alors ça y est, vous faites parties des initiés. Vous savez que le viager, loin d’être un instrument morbide et d’un autre temps, est en fait un formidable outil de solidarité intergénérationnelle ; un contrat gagnant-gagnant entre une personne âgée qui souhaite mobiliser son patrimoine sans avoir à partir de chez elle, et un investisseur qui souhaite se construire un patrimoine immobilier performant.

Seulement, vous hésitez encore à franchir le pas. Dans le cas typique, l’acquéreur du bien verse une somme à la conclusion de la vente (« le bouquet ») puis une rente mensuelle à vie au vendeur (« la rente viagère »). Et justement, le paiement d’une rente viagère vous refroidit.

Quelle rentabilité pour le viager ?

Même si le viager est un investissement en moyenne très rentable (entre 6 et 8% de rendement annualisé selon l’IEFV), il présente un risque non-négligeable. Certes, si le vendeur décède plus rapidement qu’anticipé à la conclusion de la vente, la somme globale que vous aurez déboursée pour acquérir le bien sera plus faible que la valeur du bien. A l’inverse, en cas de grande longévité, vous prenez le risque de largement surpayer le bien. Or, l’un des avantages principaux du viager, qui le rend attractif financièrement parlant, reste quand même la possibilité d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur de marché. Qui n’a pas en tête l’exemple de Jeanne Calment, qui, à 90 ans, a vendu à son notaire son appartement en viager ? Non seulement Jeanne Calment a survécu à son notaire, pourtant de 43 ans son cadet, mais au total, le notaire, puis son épouse, auront déboursé plus de deux fois le prix de l’appartement. Le viager avec rente présente donc un risque important de surpayer le bien et d’obtenir un rendement final faible voire négatif.

Un risque moindre pour le viager sans rente ?

Si le viager avec rente est le cas le plus connu, ce n’est pas le seul cas de figure possible. En réalité, la vente peut être effectuée sans rente, c’est-à-dire que l’intégralité de la valeur du bien, décotée de la valeur du droit d’occupation, est payée sous forme de bouquet. Deux formats sont ici possibles : le « viager occupé sans rente », ou la « nue-propriété viagère ». Nous reviendrons sur les avantages du viager sans rente pour le vendeur dans un prochain article, mais il présente plusieurs avantages pour l’investisseur.

Le premier avantage est celui du risque de longévité. En effet, si une plus ou moins grande longévité du vendeur peut affecter le rendement de l’investissement à la hausse ou à la baisse, la longévité seule ne peut entraîner de moins-value pour l’investisseur. Hors évolution des prix de l’immobilier, l’achat avec décote assure une plus-value mécanique à la revente, à l’inverse du viager classique avec rente, où le prix global payé pour le bien peut finir par être supérieur à sa valeur de revente en cas de grande longévité. L’évolution des prix de l’immobilier pendant la durée du viager peut amplifier ou amoindrir cette plus-value.

Des avantages ficaux conséquents

Le deuxième avantage est d’ordre fiscal. En effet, dans le cas du viager classique, la valeur d’acquisition retenue pour le calcul des plus-values est le cumul des sommes versées, au titre du bouquet et de la rente. En cas de longévité plus faible qu’anticipée, la plus-value sera naturellement importante, ainsi que le sera l’impôt dû sur cette plus-value. Dans le cas de la nue-propriété viagère, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur en pleine-propriété au moment de l’achat, soit une base de calcul extrêmement favorable.

A cela s’ajoute l’abattement sur la plus-value imposable pour durée de détention. Si ces abattements concernent aussi bien le viager classique que le viager sans rente, dans ce dernier cas ils permettent de compenser en partie la baisse de rendement éventuelle due à l’allongement de la durée d’investissement. Dans le cas d’un viager classique avec rente, une durée du viager importante se traduira souvent par une moins-value, rendant cet avantage fiscal inapplicable.

Une simplicité bienvenue

Le troisième avantage est lui d’ordre pratique. Si le terme exact d’une transaction sans rente n’est pas plus connu que celui d’une transaction avec rente, les flux de trésorerie sont fondamentalement différents. Dans le cas d’un achat sans rente, le bouquet est dû à la conclusion de la vente, et aucun autre flux de trésorerie sortant n’est à prévoir par la suite, saufs éventuels travaux. L’investisseur sait combien il débourse, et à quel moment. Même dans le cas où l’investisseur emprunte pour financer l’achat, le terme et le montant de l’emprunt sont connus et négociés en connaissance de cause. Dans le cas d’un viager classique en revanche, la rente versée peut être assimilée à un remboursement d’emprunt dont ni le montant final ni l’échéance de sont connus. Cette distinction a une importance capitale en termes de planification du patrimoine. Ainsi, un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa propre retraite via un investissement en viager pourrait se retrouver à payer une rente après son propre départ à la retraite en cas de grande longévité du vendeur, alors même que ses revenus auront vraisemblablement baissé, diminuant sa capacité à payer la rente. Il faut noter que se retrouver en incapacité d’honorer la rente peut être extrêmement dommageable pour l’investisseur, la propriété du bien pouvant même retourner au vendeur si une clause résolutoire le prévoit.

 

En somme, le viager sans rente présente l’essentiel des avantages du viager, tout en éliminant une grande partie de ses inconvénients. Le potentiel de gain en cas de libération très précoce du bien est inférieure au cas du viager classique, mais le risque de perte est très fortement diminué puisqu’il n’est possible qu’en cas de baisse importante des prix de l’immobilier. Il offre aussi une fiscalité plus attractive et une visibilité accrue pour l’investisseur. A ce titre, il constitue un investissement long terme performant et fiscalement efficient, notamment pour les investisseurs cherchant à se construire un patrimoine à moindre coût. Dans un contexte où seule une personne âgée sur cinq vendant son bien en viager trouve un acquéreur, le viager sans rente se présente comme une alternative crédible. Ces avantages ne s’obtiennent pourtant pas aux dépends des vendeurs pour qui le viager sans rente est également très intéressant. Rendez-vous le mois prochain pour passer en revue les avantages de ce modèle pour les vendeurs.

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One thought on “Le viager sans rente : quels avantages ?
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